Corso Due Diligence Immobiliare

Negli investimenti e nelle procedure esecutive

La due diligence immobiliare esprime il grado di commerciabilità di un bene immobile in procinto di acquisizione patrimoniale. In poche e più semplici parole, la due diligence informa in maniera immediata sulle concrete possibilità che abbiamo, acquistando un bene immobiliare, di poterlo rivendere (o anche metterlo a reddito) senza il rischio di veder depauperato il capitale investito, sia per sopravvalutazioni del prezzo di compravendita sia perché sul bene gravano pregiudizi tali da rendere difficoltosa la vendita. Vendita intesa in senso lato, cioè considerando anche le difficoltà di trasformazione del bene in oggetto.

La due diligence erroneamente si ritiene sia una procedura riservata solo agli investitori professionali nel campo immobiliare, mentre così non è, giacché anche il semplice acquisto della prima casa, un atto non destinato a scopi finanziari di investimento, trae sicuramente grande giovamento da una buona due diligence. Sapere il reale prezzo dell’abitazione, sapere eventuali vizi che gravano sulla stessa o l’irregolarità di alcuni aspetti giuridici, non sono informazioni da sottovalutare. Con una spesa tutto sommato modesta per l’esecuzione di una due diligence professionale, l’acquirente viene infatti a conoscenza di informazioni preziose che possono evitargli di pentirsi per aver comprato un’abitazione a prezzo troppo alto o inadatta alle proprie esigenze per la presenza di limiti inaspettati che potrebbero impedirgli, un domani, di rivendere il bene acquistato con troppa leggerezza.

La due diligence, peraltro, oggi è prevista anche nelle procedure esecutive come compito riservato al tecnico di carattere obbligatorio, unitamente alla valutazione del bene esecutato. Prima della riforma del processo esecutivo nelle procedure di vendita forzata si affidava al CTU l’incarico di valutare l’immobile caduto sotto la scure dell’esecuzione come una qualsiasi altra consulenza d’ufficio. In udienza si conferiva l’incarico al CTU con il quesito da risolvere che consisteva nella valutazione e, nel migliore dei casi, in minimi aspetti formali quale, ad esempio, l’eventuale occupazione del bene. La riforma ha trasformato questa semplice valutazione in una vera e propria due diligence. Tale rivoluzione è iniziata, come detto, estraendo dai compiti generici del CTU il ruolo di Esperto del Giudice che non interviene più in udienza ma, assume dei compiti ben precisi per effetto della Legge. Questi compiti stanno assumendo progressivamente i connotati di una vera e propria due diligence immobiliare.

La due diligence si attua attraverso una serie di procedure tecniche e rappresenta allo stato attuale uno degli sbocchi professionali per i tecnici di maggior interesse.